Zes actuele vragen en antwoorden over de borging van corporatieleningen

Bron Aedes.nl

26 augustus 2013

De financiële problemen bij Vestia leiden tot veel vragen over de financiering van woningcorporaties en de rollen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Enkele actuele vragen en antwoorden op een rij.

1. Wat is borging van corporatieleningen?
Corporaties moeten voor de financiering van hun activiteiten meestal geld lenen. Borging geeft de geldgever waarbij de corporatie een lening afsluit zekerheden en garanties op de lening. De financier weet namelijk dat het WSW de financiële positie van de corporatie plus de specifieke financieringsaanvraag heeft beoordeeld. Daarnaast is er sprake van garantstelling door andere corporaties en van ‘achtervang’ door gemeenten en Rijk.

Deze zekerheid en garanties zorgen ervoor dat corporaties gemakkelijker leningen kunnen afsluiten en dat ze daarvoor gunstige voorwaarden krijgen, bijvoorbeeld een lage rente. Corporaties sluiten de meeste van hun leningen af bij de sectorbanken Bank Nederlandse Gemeenten en de Waterschapsbank, maar borging kan ook bij leningen van andere financiers

2. Voor welke activiteiten kan een corporatie borging krijgen?
Corporaties kunnen niet voor al hun activiteiten met borging geld lenen. Borging wordt namelijk gezien als een vorm van staatssteun, omdat ook gemeenten en Rijk garant staan voor de leningen. Daarom is borging alleen toegestaan voor financiering van de zogeheten Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Daartoe behoren in ieder geval de bouw, renovatie, exploitatie en verhuur van woningen tot de maximale huurtoeslaggrens en van maatschappelijk vastgoed. Ook activiteiten om de leefbaarheid in wijken te verbeteren vallen er onder.

3. Hoe werken de verschillende lagen van de garanties van de WSW-borging?
Eerste laag: een corporatie moet in eerste instantie zelf aan haar financiële verplichtingen kunnen voldoen. Als ze dat niet kan, stuurt het WSW de corporatie naar het Centraal Fonds Volkshuisvesting voor saneringssteun (zie vraag 5.) Als dit onvoldoende soelaas biedt, is de tweede laag van toepassing.

Tweede laag: als een corporatie zelf niet meer aan haar rente- en aflossingsverplichtingen kan voldoen, neemt het WSW de verplichting over. Het WSW beschikt over een ‘borgstellingsreserve’. Als de borgstellingsreserve van het WSW onder een bepaald niveau komt, vraagt het WSW een verplichte financiële bijdrage van alle de corporaties op, de zogenoemde obligo’s. Corporaties die deelnemen aan het WSW staan onderling garant voor elkaar via deze obligoverplichting.

Derde laag: pas in derde instantie komt de achtervangpositie van Rijk en gemeenten aan de orde. Als de middelen uit de corporatiesector niet voldoende blijken te zijn, vormen Rijk en gemeenten samen de achtervang. Zij moeten het WSW dan renteloze leningen verstrekken. De verdeling is als volgt: het Rijk 50 procent, de gemeente(n) waarin de betreffende corporatie actief is 25 procent, alle andere Nederlandse gemeenten ook 25 procent.

Het is sinds de oprichting van het WSW overigens nog nooit voorgekomen dat een beroep is gedaan op de achtervang van Rijk en gemeenten. Zelfs de ernstige kwestie rond Vestia wordt vooralsnog via de eerste laag opgelost in combinatie met saneringssteun (zie vraag 5). Er is dus geen sprake van opvraag van obligo’s, laat staan een beroep op achtervang van gemeenten en Rijk.

4. Hoe denken gemeenten tegenwoordig over deze achtervangpositie?
Door de derivatenaffaire bij Vestia zijn de gemeenten zich bewuster geworden van het financiële risico dat ze dragen door hun achtervangpositie. Ook al is dit risico vrij theoretisch en gaat het om het verstrekken van een renteloze lening die het WSW te zijner tijd terugbetaalt. Het eventuele verlies bestaat dus uit rentederving gedurende een bepaalde periode.

De Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) is onlangs een onderzoek gestart naar de exacte financiële risico’s van de achtervangpositie van gemeenten in het WSW. De achtervangconstructie is bedacht in de tijd dat corporaties vooral gemeentelijk actief waren en gemeenten borg stonden voor ‘hun eigen’ corporaties. Door gemeentelijke herindelingen en fusies van corporaties is deze rechtstreekse relatie volgens de VNG vervaagd. Bovendien vindt de VNG het besluitvormingsproces van het WSW ondoorzichtig. Daarom wil de VNG onderzoeken of het borgingsstelsel inclusief het toezicht op de corporaties nog van deze tijd is.

Aedes is van mening dat gebeurtenissen zoals bij Vestia zich nooit meer mogen voordoen. Daarom pleit Aedes in het rapport Toezicht met bite voor een stringenter toezicht op de corporatiesector. Als het toezicht steviger is, werkt het huidige borgingssysteem goed.

5.Wanneer is het CFV aan de beurt?
WSW en CFV komen ‘bij elkaar’ in de zekerheidsstructuur van het corporatiestelsel. Om voor borging door het WSW in aanmerking te komen, beoordeelt het WSW de kredietwaardigheid van een corporatie. Daarvoor stelt het WSW eisen aan kasstromen, onderpand en organisatie. Als het WSW oordeelt dat borging niet mogelijk is, komt het CFV aan de beurt. Het CFV kan een corporatie saneringssteun bieden. Die steun wordt opgebracht door alle corporaties gezamenlijk. Het CFV stelt een aantal harde voorwaarden, zoals een saneringsplan en voldoende levensvatbaarheid van de corporatie.

6. Voldoet het WSW aan de eisen van de tijd?
De internationale kredietbeoordelaars Moody’s en Standard & Poor’s hebben het WSW onlangs hun hoogste ratings toegekend: een bevestiging van Triple A en Aaa. Daarmee voldoet het WSW aan de eisen van de hoogste kredietwaardigheid. De rating van het WSW is gekoppeld aan de rating van de Nederlandse Staat. Als deze neerwaarts wordt bijgesteld, zal de rating van het WSW ook bijgesteld worden.